الجمعة 19 ابريل
قال أيمن سامي، رئيس مكتب جيه إل إل مصر المتخصصة في الخدمات المهنية وإدارة العقارات والاستثمارات،: “في ظل سعي الحكومة المصرية إلى تعزيز مكانة مصر كوجهة سياحية واستقبال 30 مليون سائح سنوياً بحلول عام 2028 وزيادة أعداد المسافرين القادمين إلى البلاد بمقدار ثلاثة أضعاف، تتزايد الفرص المتاحة أمام شركات تشغيل الفنادق العالمية لدخول السوق المصري، فالسياحة ركيزة أساسية للاقتصاد المصري، وسيكون لتعزيز البنية التحتية في قطاع الخدمات الترفيهية والسفر تأثير مضاعف في جميع قطاعات الاقتصاد ويمكن أن يعمل هذا على دفع الاستثمارات الأجنبية المباشرة التي تشتد الحاجة إليها في البلاد علاوة على تحفيز النمو بشكل عام”.
وجاء ذلك على هامش إطلاق الشركة أحدث تقاريرها حول أداء سوق العقارات في القاهرة خلال الربع الأخير من عام 2022 ، الذي أظهر أن عام 2022 شهد دخول نحو 200 غرفة فندقية إلى السوق، ليرتفع إجمالي معروض الغرف في العاصمة إلى نحو 28000 غرفة، وعلاوة على ذلك، تمضي المدينة في طريقها نحو إنجاز 900 غرفة فندقية خلال عام 2023.
وتابع التقرير: "إنه على الرغم من التحديات التي واجهتها البيئة الاقتصادية في عام 2022، شهدت الفنادق في العاصمة القاهرة انتعاشاً مستمراً خلال الربع الأخير من العام، واستمرت معدلات الإشغال في التعافي خلال نفس الفترة حيث أظهرت النسب المسجلة خلال الفترة من يناير إلى نوفمبر 2022 زيادة وصلت إلى 64%، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي التي سجلت فيها معدلات الإشغال نسبة 48% فقط. وعلى صعيد آخر، قفز متوسط السعر اليومي في نفس الفترة بنسبة 66% ليصل إلى 152 دولاراً أمريكياً، مما أدى إلى زيادة الإيرادات لكل غرفة متاحة بنسبة قاربت 122% مسجلة 97 دولاراً أمريكياً".
نمو معدلات الاتجاه إلى الإيجار على حساب التملك
وكشف التقرير عن ظهور تحول جديد في عقليات وتفكير المستهلكين أدى إلى ظهور اتجاهات جديدة في قطاع الوحدات السكنية بالقاهرة. فعلى الرغم من الزيادة الكبيرة في معدلات تسليم الوحدات السكنية – حيث من المنتظر إنجاز نحو 35000 وحدة خلال هذا العام، أي ما يعادل تقريباً ضعف عدد الوحدات التي كانت جاهزة للتسليم في عام 2022 والبالغة 18000 وحدة تقريباً، تحول الاتجاه نحو استئجار العقارات بدلاً من شرائها. وقد انعكس ذلك على النمو السنوي للإيجارات بنسبة 9% في مدينة السادس من أكتوبر ونحو 3% في القاهرة الجديدة.
وبناء على ذلك توقع التقرير أن ترتفع الإيجارات بوتيرة سريعة على المدى القصير مع تصاعد حالة الزخم على خلفية استمرار الطلب. وقد أدى الاتجاه الجديد أيضاً إلى دفع الشركات الناشئة إلى تعزيز الابتكارات في هذا القطاع من خلال إطلاق حلول “سوق الإيجار العكسي” التي تربط الملاك والمستأجرين تحت مظلة واحدة.
ارتفاع أسعار الوحدات في سوق إعادة البيع بوتيرة متسارعة
وأشار التقرير إلى أن تراجع المبيعات في السوق الرئيسية دفع إلى استمرار ارتفاع الأسعار في سوق إعادة البيع في الربع الأخير من عام 2022. وبالمقارنة مع العام الماضي، ارتفعت الأسعار بواقع 16% في مدينة السادس من أكتوبر و17% في القاهرة الجديدة.
في ذات السياق زاد الطلب على المساحات المكتبية من الفئة “أ” خلال الربع الأخير على خلفية انتقال المستأجرين إلى مبانٍ جديدة
يأتى هذا في ظل استراتيجيات توليد الإيرادات والحفاظ على السيولة على المدى القصير من بين أبرز الاتجاهات التي شاعت في قطاع المساحات المكتبية بالقاهرة خلال الربع الأخير من العام الماضي، ومن تلك الاستراتيجيات بيع المساحات المكتبية الصغيرة (أقل من 1000 متر مربع) بدلاً من تأجيرها.
وذكر التقرير أنه من المقرر إنجار أكثر من 400 ألف متر مربع من المساحات المكتبية في عام 2023، ونسبة ملحوظة من هذه المساحات هي عبارة عن مبانٍ جديدة من المخطط تسليمها في منطقة الأعمال المركزية بالعاصمة الإدارية الجديدة. وفيما يتعلق بعام 2022، فقد تم تسليم نحو 193000 متر مربع من المساحات المكتبية، وبذلك يصل إجمالي معروض السوق من المساحات المكتبية في القاهرة إلى نحو 1.9 مليون متر مربع.
زيادة معدلات الطلب على مكاتب العاصمة الجديدة
ورجح التقرير ، أن تشهد العاصمة زيادة في معدلات الطلب على المساحات المكتبية من الفئة “أ”، خاصة من قبل المستأجرين الذين ينتقلون من المباني القديمة إلى المباني الأحدث. وفي حين يستمر التباين بين معدلات عرض المساحات المكتبية ذات الجودة العالية والطلب عليها، ارتفع متوسط الإيجارات المطلوبة في القاهرة بنسبة 5% مقارنة بالعام الماضي مسجلاً 347 دولاراً أمريكياً للمتر المربع سنوياً، وهو متوسط رأت جيه إل إل أنه ظل ثابتاً عند مقارنته بالربع الثالث من نفس العام. ومن ناحية أخرى، انخفضت معدلات الشواغر من المساحات المكتبية إلى 8%، مقارنة بنسبة 10% في الربع الأخير من عام 2021.
هذا وقد أضرت حالة عدم اليقين الاقتصادية والانخفاض المتوقع لقيمة الجنيه المصري بمناخ الأعمال، مما أدى إلى مواجهة سوق المساحات المكتبية في القاهرة لبعض التحديات خلال الربع الأخير من العام الماضي. وفي الوقت نفسه، أدى انخفاض قيمة العملة المحلية وقدرة القوى العاملة على العمل عبر مناطق زمنية مختلفة إلى زيادة الطلب على التعهيد الخارجي لعمليات الأعمال.
انخفاض الطلب على منافذ التجزئة بالقاهرة
ولفت التقرير إلى أن انخفاض الطلب وفائض المعروض كان سمة بارزة في سوق منافذ التجزئة بالقاهرة خلال عام 2022، إذ جرى تعليق معظم خطط التوسع في جميع القطاعات، باستثناء قطاع الأطعمة والمشروبات وفي الوقت نفسه، بدأ العديد من الملاك في القاهرة ببيع وحدات البيع بالتجزئة لتوفير التدفقات النقدية وتمويل المخططات الجارية، ومن المتوقع أن يكون لهذه الخطوة تأثير دائم على الملاك على المدى الطويل.
جاء ذلك في الوقت الذي شهد فيه عام 2022 دخول نحو 93000 متر مربع إلى قطاع منافذ التجزئة بالعاصمة، ليصل إجمالي المعروض إلى نحو 2.9 مليون متر مربع ومن المتوقع أن يشهد عام 2023 دخول نحو 380000 متر مربع جديدة إلى السوق.
وكشف التقرير، أن معدل الشواغر قد شهد انخفاضاً طفيفاً خلال الربع الأخير ليصل إلى 10% بعدما كان 11% خلال الربع الثالث، كما حافظ متوسط إيجارات منافذ التجزئة في مراكز التسوق الرئيسية والفرعية على استقراره مقارنة بالربع الماضي مع تسجيل زيادة طفيفة (بواقع 1%) مقارنة بالعام الماضي.
وكانت معدلات التضخم قد شهدت ارتفاعاً كبيراً ليصل إلى 19% في نوفمبر 2022 وكان قطاعا المأكولات والمشروبات والملابس من بين القطاعات التي سجلت أعلى معدلات التضخم وعلاوة على ذلك، استمرت الأجور الفعلية في الانخفاض بشكل ملحوظ، مما أدى إلى تركيز المستهلكين بشكل أساسي على شراء السلع الأساسية.
والمتوقع أن يركز الملاك على الحفاظ على مستويات الإشغال في المدى القصير ، بينما يفضل تجار التجزئة البحث عن الوحدات التي يقدم ملاكها مساهمات أكبر في النفقات الرأسمالية وغيرها من الحوافز.
